W jakich okolicznościach możliwy jest jednostronny odbiór robót?
Przepisy jasno wskazują, że inwestor ma obowiązek dokonania odbioru wykonanych robót przez wykonawcę. Niestety w praktyce sytuacja wygląda inaczej. Inwestor odmawia odbioru robót lub zwleka z ich odbiorem. Zdarza się także, że dokonanie odbioru uzależnione jest od usunięcia wszelkich wad, niezależnie od tego czy są one istotne, czy nie.
Nie jest to komfortowa sytuacja dla wykonawcy.
Wystawienie faktury końcowej często uzależnione jest od podpisania protokołu odbioru końcowego. Nie ma protokołu, nie ma kasy. Inwestor myśli, że ma w szachu wykonawcę. Nie do końca.
Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót?
Jest kilka sytuacji, kiedy inwestor może odmówić podpisania protokołu robót.
Może to nastąpić w przypadku, gdy roboty zostały wykonane niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Odmowa odbioru może wystąpić także, gdy wady są na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania.
Poza wyżej wskazanymi przypadkami, inwestor nie powinien odmawiać dokonania odbioru robót budowlanych.
Istnienie wad nieistotnych w obiekcie budowlanym, co do zasady, nie stanowi podstawy do odmowy jego odbioru.
Co może zrobić wykonawca?
Już na etapie negocjowania umowy można zabezpieczyć swoje interesy poprzez wprowadzenie odpowiednich zapisów w umowie.
Jak to zrobić?
Wystarczy przy paragrafie dotyczącym odbioru końcowego wprowadzić zapis o przykładowej treści:
W przypadku odmowy lub braku stawiennictwa Inwestora, Wykonawca jest uprawniony, po uprzednim pisemnym wezwaniu Inwestora do dokonania odbioru i wyznaczenia mu dodatkowego terminu na odbiór końcowy, do dokonania jednostronnego odbioru końcowego, równoważnego z odbiorem przez obie strony.
Taki zapis wiele ułatwia. Pozwala na wystawienie faktury końcowej. Wykonawca może także obronić się przed ewentualnymi karami za niedotrzymanie terminu wykonania umowy.
>>> Zapoznaj się z kilkoma wskazówkami jak prawidłowo określić strony w umowie: Właściwe określenie stron w umowie
Co w przypadku gdy nie ma takiego zapisu w umowie? Jednostronny odbiór robót
Pamiętaj, że brak odpowiedniego zapisu w umowie nie oznacza, że już nic nie można zrobić. Nadal masz możliwość dokonania jednostronnego odbioru robót.
Wystarczy wysłać wezwanie do inwestora, wyznaczając mu odpowiedni termin na wstawienie się do odbioru.
Podanie samego terminu to za mało. W piśmie należy wskazać, że roboty zostały wykonane w sposób zgodny z umową i/lub zgłoszone wcześniej przez inwestora usterki zostały usunięte.
Powołaj się także na zapisy umowne oraz przepisy prawne, które określają obowiązek odbioru robót przez inwestora. Chodzi tu o art. 647 kodeksu cywilnego oraz art. 18 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego. Można także zacytować wyroki sądowe.
Przykładowo wskazuję wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 1998 r. (sygn. akt II CKN 673/97).
Wyrok jest starszy, ale nadal aktualny.
Sąd w uzasadnieniu wyroku stwierdził, że wobec postawy swojego kontrahenta wykonawca mógł dokonać jednostronnego odbioru robót, stanowiącego podstawę wystawienia faktury na podstawie sporządzonego przez niego kosztorysu powykonawczego.
W powyższym rozstrzygnięciu znalazło się również ciekawe twierdzenie sądu, że odmowa spełnienia obowiązku odbioru robót przez inwestora nie może być elementem szantażu ze strony inwestora.
Pamiętaj, by wezwanie wysłać listem poleconym. W ten sposób będziesz miał dowód, że zawiadomiłeś inwestora.
Zachowaj także kopię wezwania – wystarczy zwykłe ksero.
>>> W życiu codziennym słów zwłoka i opóźnienie używa się zamiennie. Sprawdź czym różnią się te określenia pod względem prawnym: Jaka jest różnica między zwłoką a opóźnieniem?
Inwestor nie wstawił się na odbiór mimo wezwania wykonawcy
Wezwanie do inwestora zostało wysłane, a on mimo to nie przyjechał na odbiór.
Należy przystąpić do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru końcowego.
Protokół taki nie różni się bardzo od standardowego protokołu odbioru końcowego.
Należy wskazać, że ze strony inwestora nikt się nie wstawił, mimo że został dodatkowo wezwany do dokonania odbioru robót.
Ważne jest, by jednostronny odbiór końcowy robót został dokonany w obecności świadków.
Im więcej tym lepiej.
Może to być np. kierownik budowy i/lub kierownik projektu.
Świadek będzie pomocny w przypadku kwestionowania przez inwestora dokonania jednostronnego odbioru przez wykonawcę.
Protokół podpisany.
Można wystawiać fakturę.
Do faktury załącz koniecznie protokół i opisz krótko zaistniałą sytuację.
Małgorzata Grabda-Sala
radca prawny
Zdjęcie: Pixabay
***
Budowa domu – na co zwrócić uwagę przy umowie? – część 1
Masz już wybrany projekt swojego wymarzonego domu. Pora na podpisanie umowy na jego budowę z wykonawcą.
Jakie elementy powinna zawierać umowa z wykonawcą? Lepiej mieć swój wzór umowy czy skorzystać ze wzoru wykonawcy? [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }