Zakup mieszkania to jedna ważniejszych decyzji w życiu. Na rynku pierwotnym jest wiele ofert.
Jeśli chcesz zarezerwować mieszkanie, zanim uporządkujesz sprawy finansowe, przydatna może być umowa rezerwacyjna.
Umowa jest uregulowana w przepisach. Dokładnie w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym z dnia 20 maja 2021 r. Nazwa wyjątkowo długa i trudna do zapamiętania. Potocznie ustawa ta nazywa się nową ustawą deweloperską.
Co to jest umowa rezerwacyjna?
To umowa zawierana między osobą chcącą kupić lokal (rezerwującym) a sprzedającym. Sprzedający zobowiązuje się, że przez określony czas nie zaoferuje tej nieruchomości komuś innemu. Kupujący z kolei deklaruje chęć zakupu i często wpłaca opłatę rezerwacyjną.
Umowa ta jest przydatna, gdy potrzebujesz czasu np. na zorganizowanie pieniędzy na zakup, sprawdzasz swoją zdolność kredytową czy zbierasz potrzebne dokumenty, a nie chcesz, by wymarzone mieszkanie uciekło Ci sprzed nosa.
Protokół odbioru końcowego to nie tylko formalność kończąca budowę. To ważny dokument, zarówno dla wykonawcy, jak i inwestora. Jego podpisanie potwierdza, że prace zostały wykonane zgodnie z umową, a inwestor je przyjął.
Brzmi prosto? Tylko na pierwszy rzut oka.
Czasami sporządzenie protokołu jest trudne. W tym wpisie przedstawiam pięć najczęstszych błędów, które popełniają zarówno inwestorzy, jak i wykonawcy – oraz sposoby, jak ich uniknąć.
Brak opisu usterek
Wielu inwestorów podpisuje protokół bez wpisania usterek. Tymczasem podpisany dokument bez zastrzeżeń może być potraktowany przez wykonawcę jako zgoda na istniejący stan faktyczny. Wtedy wykonawca może odmówić usunięcia usterek.
Kara umowna to jeden z najczęstszych tematów spornych na placu budowy. Często pełni rolę straszaka, ale nie zawsze trzeba się jej bać.
Co w sytuacji, gdy inwestor naliczy karę umowną? Czy oznacza to, że trzeba ją zapłacić w pełnej wysokości? Jak można się przed nią bronić?
Pamiętaj, że jako wykonawca nie jesteś na straconej pozycji, kiedy otrzymasz notę księgową z naliczoną karą.
Pomimo emocji, jakie wywołuje otrzymanie noty księgowej, warto podejść do tematu z chłodną głową.
Jakie kroki wykonawca może podjąć?
W pierwszej kolejności należy sprawdzić, za co kara umowna została naliczona. Najczęściej inwestor podaje jako podstawę zapis w umowie.
Ważne też, by sprawdzić, czy kara została naliczona w wysokości podanej w umowie. Inwestor to też człowiek i może się pomylić poprzez naliczenie więcej niż np. przewidziana maksymalna wysokość kary w umowie.
Zajrzyj do umowy i sprawdź, czy kara została przewidziana za zwłokę, czy opóźnienie – to istotna różnica.
W jakich okolicznościach możliwy jest jednostronny odbiór robót?
Przepisy jasno wskazują, że inwestor ma obowiązek dokonania odbioru wykonanych robót przez wykonawcę. Niestety w praktyce sytuacja wygląda inaczej. Inwestor odmawia odbioru robót lub zwleka z ich odbiorem. Zdarza się także, że dokonanie odbioru uzależnione jest od usunięcia wszelkich wad, niezależnie od tego czy są one istotne, czy nie.
Nie jest to komfortowa sytuacja dla wykonawcy.
Wystawienie faktury końcowej często uzależnione jest od podpisania protokołu odbioru końcowego. Nie ma protokołu, nie ma kasy. Inwestor myśli, że ma w szachu wykonawcę. Nie do końca.
Kiedy inwestor może odmówić odbioru robót?
Jest kilka sytuacji, kiedy inwestor może odmówić podpisania protokołu robót.
Może to nastąpić w przypadku, gdy roboty zostały wykonane niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.
Masz już wybrany projekt swojego wymarzonego domu. Pora na podpisanie umowy na jego budowę z wykonawcą.
Jakie elementy powinna zawierać umowa z wykonawcą? Lepiej mieć swój wzór umowy czy skorzystać ze wzoru wykonawcy?
Wzór umowy wykonawcy
Często wykonawcy mają swoje wzory umów. Wzór taki nie musi być zły lub niekorzystny dla klienta. Ważne jest, by go dokładnie przeczytać i nanieść ewentualne zmiany. W ten sposób zabezpieczysz swoje interesy.
Innym rozwiązaniem jest posiadanie własnego wzoru umowy, najlepiej przygotowanego przez prawnika.
Jakie elementy powinna zawierać umowa z wykonawcą?
Niezależnie od wybranego wzoru umowy należy zwrócić uwagę na pewne elementy przed podpisaniem umowy.
Poniżej znajdziesz uniwersalne punkty, które powinny znaleźć się w każdej umowie.
Jest to część pierwsza poradnika. W kolejnej części omówię pozostałe elementy umowy.
Forma pisemna umowy
Umowa powinna być zawarta w formie pisemnej. Jest to dowód na to, na co umówiłeś się z wykonawcą.
Długo wnioskowano, by w umowach zamieszczano zapisy o waloryzacji wynagrodzenia. Ustawodawca wyszedł im naprzeciw.
Obecnie w umowach trwających dłużej niż sześć miesięcy zamawiający mają obowiązek zamieszczania klauzul waloryzacyjnych. Dotyczy to tylko zamówień publicznych. W umowach z prywatnym inwestorem jest to kwestia do negocjacji.
Jak waloryzacja wygląda w praktyce?
Wykonawca jest zadowolony, gdyż ma w umowie zapisy o podwyższeniu wynagrodzenia. Czyli procedura powinna przebiec gładko. Wykonawca składa wniosek o waloryzację wynagrodzenia i … spotyka się z odmową zamawiającego.
Dlaczego tak się dzieje?
Przygotowanie dobrych klauzul waloryzacyjnych wymaga doświadczenia i znajomości branży budowlanej. Niestety zamawiający często zamieszczają takie klauzule, które trudno w praktyce spełnić. W praktyce interes wykonawcy nie jest zabezpieczony.
W życiu codziennym oba określenia używa się zamiennie. Jednak w odniesieniu do umowy różnica między zwłoką a opóźnieniem jest spora. Jaka?
Różnica między opóźnieniem a zwłoką
Opóźnienie to każde przekroczenie terminu, niezależnie od przyczyny. Nawet gdy warunki pogodowe są niekorzystne.
Natomiast zwłoka występuje wtedy, gdy wykonawca nie wykona robót lub nie usunie usterek w terminie z powodów leżących po jego stronie. Np. wykonawca zatrudnił zbyt mało pracowników lub zbyt późno zamówił materiały.
Jakie ma to konsekwencje prawne na budowie?
Odróżnienie tych dwóch pojęć jest istotne na zakres odpowiedzialności wykonawcy. Chodzi w szczególności o kary umowne za przekroczenie terminu.
Zamawiający niechętnie podchodzą do tematu waloryzacji wynagrodzenia. Szalejąca inflacja powoduje, że realizowane kontrakty stają się nierentowne, przez co Wykonawcy co raz częściej występują z wnioskami o podwyższenie wynagrodzenia.
Jednak przed złożeniem wniosku trzeba się do niego należycie przygotować. Dlaczego?
Nie oczekuj, że na podstawie lakonicznego wniosku zamawiający zwaloryzuje twoje wynagrodzenie. Waloryzacja, nawet ujęta w umowie, nie jest obowiązkowa.
Celem wniosku jest przekonanie zamawiającego, że podwyższenie wynagrodzenia w ramach waloryzacji jest uzasadnione i konieczne. Im lepiej go przygotujesz, tym lepiej.
Co zatem taki wniosek powinien zawierać?
Wzorcowy wniosek o waloryzację wynagrodzenia
Poniżej znajdziesz kilka uniwersalnych punktów, które można zastosować przy każdym wniosku. Tak będziesz miał kompletny i wyczerpujący wniosek o podwyższenie wynagrodzenia.
Obecnie w internecie można znaleźć wiele gotowych wzorów umów gotowych do użycia. Dotyczy to także umowy o roboty budowlane. Wystarczy wypełnić puste pola, podpisać i umowa już obowiązuje.
Korzystanie z takich wzorów nie jest złe. Wszystko zależy, z jakiego źródła się korzysta. Jeśli jest to wzór umowy przygotowanej przez prawnika, to jak najbardziej można skorzystać z takiego wzoru.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy „ściąga” się wzór z innych stron nieprzygotowanych przez prawników. Takie umowy mogą zawierać wiele błędów, które po podpisaniu mogą mieć negatywne skutki dla stron umowy.
Oznaczenie stron w umowie
Jednym z takich błędów jest nieprawidłowe określanie stron umowy czyli tak zwana komparycja umowy.
Niby jaki można popełnić tu błąd? Wystarczy podać podstawowe dane i gotowe. Otóż nie.
