Protokół odbioru końcowego to nie tylko formalność kończąca budowę. To ważny dokument, zarówno dla wykonawcy, jak i inwestora. Jego podpisanie potwierdza, że prace zostały wykonane zgodnie z umową, a inwestor je przyjął.
Brzmi prosto? Tylko na pierwszy rzut oka.
Czasami sporządzenie protokołu jest trudne. W tym wpisie przedstawiam pięć najczęstszych błędów, które popełniają zarówno inwestorzy, jak i wykonawcy – oraz sposoby, jak ich uniknąć.
Brak opisu usterek
Wielu inwestorów podpisuje protokół bez wpisania usterek. Tymczasem podpisany dokument bez zastrzeżeń może być potraktowany przez wykonawcę jako zgoda na istniejący stan faktyczny. Wtedy wykonawca może odmówić usunięcia usterek.
Każdą usterkę – nawet drobną – wpisz do protokołu z precyzyjnym opisem, terminem usunięcia oraz wskazaniem odpowiedzialności.
Nawet jeśli nie wpiszesz usterek do protokołu, możesz później dochodzić roszczeń w ramach rękojmi lub gwarancji. Ale znacznie bezpieczniej jest opisać je od razu – najlepiej w tzw. protokole warunkowym z terminem ich usunięcia.
Szablon z internetu to za mało
Wielu inwestorów korzysta z gotowych szablonów protokołów, które znajdzie w internecie. Podpisują je bez sprawdzenia, czy zawierają wszystkie kluczowe elementy.
Brak istotnych zapisów (np. zakresu robót, uwag, terminu usunięcia wad) może działać na Twoją, zwłaszcza w razie sporu.
Zanim podpiszesz protokół, przeczytaj go dokładnie lub skonsultuj z prawnikiem. Upewnij się, że dokument zawiera konkretne informacje dotyczące Twojej inwestycji.
Brak załączników
Protokół zostaje podpisany bez wymaganych załączników. Brakuje np. dokumentacji powykonawczej czy atestów, choć są one wymagane umową lub przepisami. Wykonawca obiecuje, że doniesie je później. Jednak tego nie robi lub znacznie opóźnia się.
Brak dokumentacji może uniemożliwić zgłoszenie budynku do użytkowania.
Przed podpisaniem odbioru sprawdź listę wymaganych dokumentów. Dopilnuj, by wszystkie zostały dołączone i wymienione w protokole.
Podpisy nieuprawnionych osób
Czasami przy sporządzaniu protokołu nie ma wszystkich osób lub dana osoba uzupełni podpis później. Zdarza się też, że podpis składa osoba nieuprawniona – np. małżonek inwestora albo pracownik wykonawcy bez pełnomocnictwa.
Taki dokument nie ma pełnej mocy dowodowej i może być kwestionowany w sporze.
Upewnij się, że protokół podpisują uprawnione osoby – zgodnie z umową lub pełnomocnictwem.
W przypadku odmowy podpisu, odnotuj to w treści dokumentu.
Podpisanie protokołu mimo nieukończonych prac
Inwestorzy czasem podpisują odbiór pod presją czasu lub nalegań wykonawcy, mimo że część robót wciąż nie została ukończona.
Z punktu widzenia prawa uznaje się, że roboty zostały zakończone – co może wykluczać możliwość żądania dokończenia prac.
Nie podpisuj odbioru, jeśli prace nie są zakończone zgodnie z umową. Można sporządzić częściowy protokół odbioru, jeśli sytuacja tego wymaga.
Protokół odbioru końcowego — podsumowanie
Protokół odbioru końcowego to dokument, który może mieć realny wpływ na Twoje prawa i obowiązki. Nie traktuj go jako formalności – przeczytaj, sprawdź, a jeśli trzeba, skonsultuj z prawnikiem.
Lepiej zapobiegać niż dochodzić swoich racji w sądzie.
Małgorzata Grabda-Sala
radca prawny
Zdjęcie: Pixabay
***
Czy wykonawca może dokonać jednostronnego odbioru robót?
W jakich okolicznościach możliwy jest jednostronny odbiór robót?
Przepisy jasno wskazują, że inwestor ma obowiązek dokonania odbioru wykonanych robót przez wykonawcę. Niestety w praktyce sytuacja wygląda inaczej. Inwestor odmawia odbioru robót lub zwleka z ich odbiorem. Zdarza się także, że dokonanie odbioru uzależnione jest od usunięcia wszelkich wad, niezależnie od tego czy są one istotne, czy nie.
Nie jest to komfortowa sytuacja dla wykonawcy [Czytaj dalej…]
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }